ASTE E VENDITE FALLIMENTARI

Frequently Asked Questions

Q: Che cosa sono, come funzionano le aste giudiziarie

Il diritto processuale ed alcune leggi speciali prevedono che, a fronte di determinate situazioni debitorie, l'autorità giudiziaria proceda, d'ufficio o ad impulso di un creditore, alla vendita forzata dei beni - sia mobili che immobili - di proprietà del soggetto debitore.

	La vendita immobiliare con incanto
	La vendita immobiliare senza incanto
	Il fallimento
	L'offerta di quinto
	Il decreto di trasferimento

La vendita immobiliare con incanto

Alle vendite immobiliari possono partecipare tutti i cittadini (o le società) ad eccezione del debitore. Per prendere parte alla gara gli aspiranti acquirenti debbono presentare una istanza in bollo da Euro 14,62 nel rispetto del termine stabilito dal giudice nell'ordinanza di vendita e/o nel bando d'asta (solitamente entro le ore 12.00 del giorno precedente la vendita) ed allegare alla medesima un importo non superiore al decimo del prezzo base d'asta a titolo di cauzione ed altro a titolo di anticipo su spese ed oneri di aggiudicazione (solitamente con assegni circolari non trasferibili intestati alla cancelleria E.I. del Tribunale). Raccomandiamo di verificare previamente tali modalità poichè esse variano da Tribunale a Tribunale a seconda delle diverse prassi adottate, dalla natura della vendita (se esecutiva o fallimentare) e dell'imposta da applicarsi (IVA o imposta proporzionale di registro). E' possibile acquisire tali informazioni anche presso la redazione di questa rivista. Nell' istanza l'offerente dovrà indicare, oltre alle proprie generalità e codice fiscale, la residenza e se questa è ubicata fuori dal circondario del Tribunale, bisognerà che venga indicato un domicilio sito nell'ambito territoriale dell'ufficio giudiziario. Se trattasi di soggetti coniugati bisognerà indicare il regime patrimoniale vigente tra i coniugi. Se trattasi di società bisognerà allegare il certificato di iscrizione al registro delle imprese (CCIAA) nonchè i poteri conferiti al legale rappresentante che comparirà davanti al giudice. Infine bisognerà indicare il numero della procedura, la data dell'udienza, il lotto relativamente al quale si intende concorrere, il nome del giudice procedente e gli estremi dei titoli rappresentativi dei depositi delle somme necessarie per partecipare all'asta. L'istanza va quindi presentata nella cancelleria del giudice o presso lo studio del notaio. Nel giorno stabilito, gli offerenti devono personalmente comparire davanti al giudice e pronunciare a voce la propria offerta. Decorsi tre minuti dall'ultima offerta (più elevata) senza che altri abbiano offerto di più, il giudice aggiudica provvisoriamente l'immobile.

In caso di mancata aggiudicazione gli assegni depositati in conto cauzione e spese, vengono immediatamente restituiti dalla Cancelleria del Tribunale competente e le uniche spese sostenute sono quelle della marca da bollo apposta sull'istanza di partecipazione.

La vendita immobiliare senza incanto

È una diversa forma di asta che consente all'offerente di vedersi aggiudicare l'immobile in via definitiva, senza offrire la possibilità ad altri soggetti di proporre l'aumento di quinto. Allorché l'interessato viene a conoscenza della vendita giudiziaria di un immobile può proporre una istanza d'acquisto del medesimo purché il prezzo offerto sia pari o superiore a quello di stima. Nella istanza, oltre alla consueta cauzione pari al 10% del prezzo offerto, l'aspirante acquirente dovrà indicare la descrizione dell'immobile oggetto della vendita. In caso di accoglimento della proposta il giudice può procedere alla vendita, ma se vi sono più offerenti si farà luogo ad una gara tra i medesimi. Quindi il bene verrà aggiudicato al miglior offerente.

Il fallimento

Anche nel fallimento è previsto un iter analogo a quello dell'esecuzione. Tale procedura riguarda gli imprenditori che si trovano in stato di insolvenza e nei confronti dei quali il creditore non abbia potuto o saputo trovare soddisfazione del proprio credito altrimenti. Questa particolare forma di liquidazione del patrimonio dell'imprenditore prende avvio dall'istanza di fallimento che il creditore presenta presso la cancelleria fallimentare del Tribunale nel quale ha sede l'azienda debitrice. Successivamente un giudice appositamente delegato dal Presidente del Tribunale sente le ragioni del fallendo e ne riferisce al collegio, riunito in camera di consiglio. Ove ne sussistano i presupposti il Tribunale, con sentenza, dichiara il fallimento dell'imprenditore, nomina il giudice delegato ed il curatore. Il curatore, che è una figura non prevista nel tradizionale processo d'esecuzione, ha, tra l'altro, il compito di procedere alla liquidazione di tutte le attività del fallito. Deve infatti, con l'ausilio di un cancelliere e di uno stimatore, procedere all'inventario dei beni mobili del fallito ed alla successiva vendita di questi e degli eventuali beni immobili. Le regole che disciplinano tali vendite sono analoghe a quelle previste per il processo di esecuzione.

L'offerta di quinto

Nei dieci giorni successivi all'aggiudicazione provvisoria, chiunque può formulare un'offerta di acquisto che però deve superare di almeno un quinto il valore raggiunto nell'incanto. Il nuovo bando d'asta "in grado di quinto" propone la vendita dell'immobile in questione ad un prezzo base ottenuto dalla somma del valore di aggiudicazione aumentato di un quinto ed invita gli eventuali ulteriori interessati all'acquisto a presentare offerte migliorative rispetto al prezzo come sopra determinato. Nel caso di pluralità di offerenti il giudice determinerà in udienza l'entità degli scatti in aumento ed infine aggiudicherà definitivamente l'immobile a chi ha fatto l'offerta più alta. Si rammenta infine che se l'aggiudicatario definitivo non versa il prezzo nel termine stabilito dal giudice nell'ordinanza di vendita, verrà dichiarato decaduto e gli verrà confiscata la cauzione.

Il decreto di trasferimento

il provvedimento del Giudice, mediante il quale il diritto reale sottostante, è trasmesso dal debitore esecutato che lo possiede all'aggiudicatario definitivo che così ne diviene il nuovo titolare. Esso è l'equivalente del rogito notarile nella compravendita tra privati. Con tale decreto il giudice ordina la cancellazione di tutte le iscrizioni ipotecarie e di tutte le trascrizioni di pignoramento gravanti sul bene nonchè di lasciarlo libero da chiunque lo occupi senza titolo. Gli immobili occupati dai debitori o da terzi senza titolo opponibile alla procedura sono dichiarati liberi ed il Giudice con il decreto di trasferimento ingiunge a questi ultimi il rilascio dei beni. L'aggiudicatario acquista l'immobile libero da ipoteche, pignoramento o altro, in quanto i costi inerenti la cancellazione dei gravami sono normalmente a carico del venditore. Il decreto di trasferimento è soggetto a voltura catastale e a trascrizione nei registri di pubblicità immobiliare.